Alterações na Lei de Locação

1 - A primeira alteração que nos chama a atenção diz respeito à garantia locatícia da Fiança.


(§2º do art. 12; inciso X do art. 40; § único do art. 40)

Agora, o Fiador pode exonerar-se da Fiança em duas situações: 1 - quando houver alteração na figura do locatário autorizada pela lei, seja na locação residencial como na não residencial (morte do locatário, caso em que ele é substituído pelos seus dependentes que moram no imóvel, ou, se a locação é não residencial, o substituto é o espólio ou o sucessor no negócio; separação de fato ou judicial, divórcio, dissolução da união estável do locatário, casos em que o locatário é substituído pelo cônjuge ou companheiro que reside no imóvel); 2 – quando prorrogada a locação por prazo indeterminado.

Para essa exoneração do Fiador, deve ele ser comunicado pelo locatário da ocorrência da hipótese de substituição do locatário ou da prorrogação da locação por prazo indeterminado; assim comunicado, o Fiador, por sua vez, pode comunicar o Locador, em 30 dias, sobre a sua intenção de não permanecer como Garantidor das pessoas substitutas do locatário, ou que permanecem com a locação por prazo indeterminado; mesmo assim, permanece como garantidor por mais 120 dias, findos os quais, encerra-se a Fiança.

Importante observar que, encerrada a Fiança, ou qualquer outra garantia locatícia, pode o Locador pedir ao locatário a constituição de nova garantia; caso não atendido, esta é uma causa para a rescisão do contrato e ação de despejo, esta também uma importante modificação introduzida na Lei. (inciso VII do art. 59).

As demais alterações que nos chamaram a atenção dizem respeito a regras processuais.

2 - Na ação de despejo por falta de pagamento ainda é possível a “purgação da mora” (o pagamento do débito para evitar o despejo); mas antes esse benefício era maior para o inquilino (podia “purgar a mora” até duas vezes por ano, durante a vigência da locação; agora o locatário somente pode se utilizar desse benefício um vez durante cada período de 24 meses dentro da vigência do contrato. (§ único do art. 62)

3 - Uma modificação processual bastante relevante é aquela que estabelece que, agora, uma vez julgada procedente a ação de despejo, o Juiz “determinará” (este o termo usado na Lei, o que nos faz interpretar que “deve” o Juiz observar esta regra) a expedição de mandado de despejo com prazo de 30 dias para desocupação voluntária. (art. 63)

E este prazo para desocupação será até menor, de 15 dias, além dos casos previstos na Lei de Locação, agora também nos casos de: 1 - despejo com base em todas as hipóteses do art. 9º (acordo entre as partes; infração legal ou contratual; falta de pagamento; realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público); 2 – locação residencial contratada por mais de 30 meses e que vigore por prazo indeterminado.

Antes a Lei dizia que nessas ações de despejo, julgadas procedentes, o Juiz deveria “fixar prazo para desocupação voluntária de 30 dias”. Agora a Lei determina que o Juiz já mande expedir mandado de despejo; mesmo antes da decisão definitiva (o chamado “trânsito em julgado”, apenas com a sentença em primeiro grau.

4 - Outro tópico interessante está na nova redação do art. 64 da Lei, quando prevê a “execução provisória do despejo” mediante a apresentação de “caução” (garantia que será convertida em benefício do locatário como indenização, na hipótese de em 2ª instância vir a ser modificada a sentença de despejo e assim causado prejuízo ao inquilino). Havia na Lei um limite de valor para a “caução” (não inferior a 12 meses, nem superior a 18 meses, do aluguel).

A modificação importante é a que estabelece uma diminuição importante para o valor desse “caução” a ser prestada pelo Locador, que agora não pode ser inferior a 06 meses, tampouco superior a 12 meses, do aluguel.

5 - Outra modificação digna de nota está nas regras da “Ação Revisional” de aluguel, mais especificamente na determinação do “aluguel provisório” a ser feita pelo Juiz já no início da ação. (art. 68, II, alíneas “a” e “b”).

Agora, em ação revisional proposta pelo Locador, o aluguel provisório não poderá exceder a 80% do pedido; no caso de ação revisional proposta pelo Locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do aluguel vigente. Assim, a Lei, com essas modificações, impõe ao Juiz limites objetivos de valor na fixação do aluguel provisório, a vigorar durante o tempo em que as partes discutem judicialmente o justo valor do aluguel imóvel.

6 - Já quanto às locações comerciais há uma modificação que deverá ter grande repercussão e que diz respeito ao despejo do locatário que sai vencido em “Ação Renovatória”.

No texto original da Lei de Locação (art. 74), uma vez julgada improcedente a Ação Renovatória, o empresário tinha o prazo de até 180 dias após o trânsito em julgado da sentença para desocupação do imóvel. Isto permite ao Locatário empresário a mudança de seu “fundo de comércio” com a minimização de prejuízos que uma mudança deste tipo acarreta.

Agora, a Lei, com as modificações determinadas, no caso de ser julgada improcedente a Ação Renovatória, o Juiz dever determinar a expedição de mandado de despejo, com prazo de 30 dias para a desocupação voluntária, caso haja pedido nesse sentido na contestação do Locador.

Não se fala mais em trânsito em julgado. Ou seja; já ante a Sentença de 1º grau, havendo pedido regular do Locador nesse sentido, o Juiz determina a desocupação do imóvel, que deve ser feita voluntariamente em 30 dias. Assim, ainda que o locatário empresário recorra de uma sentença deste tipo, antes mesmo do julgamento do recurso, já terá sido despejado e sofrido toda sorte de prejuízos (perante sua clientela, com a perda do ponto, com a perda dos investimentos feitos, etc.) pela mudança compulsória do seu estabelecimento comercial. informasóes do HSBC,