Corretor é responsável por problema na negociação?

Sempre que surge algum problema na compra e venda de imóveis, a primeira pergunta que se faz é se o corretor de imóveis ou a imobiliária que intermediou tem alguma responsabilidade e, em caso afirmativo, no que consistiria.

O artigo 723 do Código Civil diz que "o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência".

Assim, tanto o corretor como a imobiliária, precisam verificar se a documentação está em ordem e também, na elaboração do contrato, devem fazer constar prazo suficiente para apresentação dos documentos, porque há casos em que há necessidade de mais tempo para regularização de algum deles como, por exemplo, na hipótese de registro de formal de partilha.

O Tribunal de Justiça, em vários julgados, entende que, se não forem tomadas essas precauções, existe a responsabilidade solidária entre a imobiliária e os promitentes vendedores. Tem ela que saber analisar a documentação, sendo uma das razões da intermediação.

Normalmente, na hipótese de análise insatisfatória dos documentos e que venha a ocasionar prejuízo ao comprador, as decisões dos tribunais são no sentido de que a imobiliária seja condenada a restituir aos compradores a quantia que recebeu a título de comissão na intermediação, corrigida monetariamente a partir do recebimento, com juros moratórios de 1% ao mês a contar da citação, além de custas e honorários advocatícios.  

Como exemplo, temos o acórdão proferido na Apelação nº 990.10.282004-1 da 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo: "É inegável que a venda de imóvel em situação irregular acarreta a responsabilidade solidária da imobiliária que fez a intermediação do contrato, na condição de prestadora de serviços que não apresentaram resultados satisfatórios".

A decisão acima cita trecho do livro "Compromisso de Compra e Venda", 4ª edição, Editora Malheiros, página 262, de José Osório de Azevedo: "Se o compromisso resulta da prática de um ato ilícito, como ocorre nas incorporações irregulares, sem registro, incide a responsabilidade de todos aqueles que contribuíram para o dano, inclusive o intermediário ou o corretor do negócio".

É aplicável, também, o Código de Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, artigo 14: "O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos". 

A Lei 6.530 de 12 de maio de 1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, no artigo 20, determina que, no caso de anúncio de imóvel loteado ou em condomínio, deve ser mencionado o número do registro do loteamento ou da incorporação no registro de imóveis. O não atendimento a essa norma constitui infração disciplinar.

*Daphnis Citti de Lauro, advogado, é autor do livro "Condomínio: Conheça Seus Problemas" e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária.

Conheça os tipos de garantia mais utilizados na locação

A garantia exigida nos contratos de locação de imóveis é essencial para a realização do negócio, pois é o que evita - ou pelo menos ameniza - o prejuízo do locador no caso do locatário descumprir suas obrigações contratuais, como o dever de pagar pontualmente o aluguel.

Existem três modalidades principais de garantia, sendo que, de acordo com a Lei do Inquilinato, apenas uma delas pode ser exigida pelo locador: caução em dinheiro, fiança ou seguro de fiança locatícia.

A mais utilizada e conhecida das três modalidades é a fiança, na qual o locatário apresenta uma pessoa que, em caso de o locatário não cumprir com suas obrigações contratuais, assuma as despesas em seu lugar. O fiador deve comprovar que possui situação financeira para arcar com o débito assumido.

O seguro de fiança locatícia, custa em torno de um aluguel mensal por ano e, em caso de inadimplência, a seguradora assume a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos, se contratados, até a liberação do imóvel, inclusive as custas judiciais relativas ao eventual despejo do inquilino. A apólice do seguro é válida pelo prazo de um ano, portanto, é fundamental que haja a renovação da mesma, senão a locação ficará sem garantia.

Já a caução em dinheiro equivale ao depósito de valor equivalente a três meses de aluguel. A quantia deverá ser depositada em caderneta de poupança e, se comprovado que o locatário tenha cumprido suas obrigações contratuais, deverá ser devolvida no momento da entrega das chaves.

Índice que reajusta aluguel sobe menos em prévia

Prévia divulgada pela FGV aponta que o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M) variou 0,63% no segundo decêndio do mês de janeiro, que compreende o intervalo entre os dias 21 de dezembro e 10 do mês de referência. No mês anterior, para o mesmo período de coleta, a variação foi de 0,75%.

Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem do segundo decêndio de dezembro para o segundo decêndio de janeiro: IPA, de 0,77% para 0,60%; IPC, de 0,81% para 0,85% e INCC, de 0,51% para 0,38%.

Lugar de morar, escolha que passa também pelo 'pet walk'

A permissão ou não da permanência de animais em apartamentos de futuros condomínios é determinada pela regras da convenção condominial, a qual resulta de discussão e aprovação em assembléia de condôminos. Assim, ao comprar um imóvel em lançamento, não é possível obter garantia de que nossos bichos poderão ir conosco, a não ser que identifiquemos nos futuros vizinhos a aceitação por animais, o que é bem mais simples do que parece.

Depois de constatar a importância dos animais de estimação, adotados em 44% dos lares brasileiros (pesquisa Radar Pet/Sindan), as construtoras e incorporadoras passaram a ofertar espaços próprios para eles, em vários dos seus lançamentos.

Utilizada pela publicidade no elenco dos confortos oferecidos pelo futuro edifício, a existência de espaços convencionados pelo mercado como agility dog, pet stop, dog way, pet walk e outros termos assemelhados permite estimar que os compradores de imóveis naquele condomínio possuem animais de estimação ou, no mínimo, são solidários com quem os possui.

No que diz respeito a manter animais nos imóveis do condomínio, identificar os futuros vizinhos com preferências iguais ou semelhantes às nossas nos aproxima da certeza de que nossos pets serão acolhidos, mas não garante a inexistência futura de eventuais conflitos. Evitá-los dependerá principalmente dos donos de animais.

O princípio da vida em condomínio é a solidariedade. Para a questão, esta característica comportamental tem tal força que, não raro, é citada por juízes nas decisões sobre causas condominiais. Por parte dos donos de animais, a solidariedade é ditada pelo adequado comportamento ao circular com os animais nas áreas comuns, e também pela escolha da raça que, de certa forma, conviverá com todos os condôminos.

Quando se trata de cães, a recomendação é optar por aqueles que latem pouco, como o Yorkshyre, Lulu da Pomerania e Lhaza. Raças que soltam pelos facilmente exigem cuidados maiores, no apartamento onde moram e também em relação às áreas comuns. Quanto ao porte, a questão é também o conforto dos bichos, que necessitam de espaço em escala nem sempre disponível nos apartamentos.

Radar Pet/Sidan – Elaborada por iniciativa da Comissão de Animais de Companhia (Comac), do Sindicato Nacional da Indústria de Produtos para Saúde Animal (Sindan), a pesquisa Radar Pet identifica que 44% dos brasileiros possuem animais de estimação e reconhecem o papel positivo que desempenham no cotidiano. Nos dados reunidos por perfis, a pesquisa mostra que 40% dos lares com crianças, jovens e adolescentes têm animais de estimação.

Atrás somente dos Estados Unidos, o Brasil é o segundo maior mercado mundial focado em animais de estimação, e tem a expectativa de crescer 30% no período. Os alvos principais são, principalmente, 32 milhões de cães e 16 milhões de gatos, de acordo a Associação Nacional dos Fabricantes de Alimentos para Animais de Estimação (AnfalPet). Este segmento é responsável por R$ 9,2 bilhões do movimento do setor, que no último balanço (2009) alcançou faturamento nacional de mais de R$ 16 bilhões.

Infiltrações em telhados exigem providências urgentes

Nem somente os telhados de imóveis construídos há mais de duas ou três décadas sofrem danos em épocas de chuvas intensas. Por exemplo, a cobertura por telhas inadequadas à inclinação da estrutura do telhado fatalmente motivará a ocorrência de goteiras, independente se a construção é nova ou antiga; ventos fortes podem destelhar ou interferir no correto posicionamento das telhas, seja qual for a idade do imóvel.

As causas de goteiras e infiltrações são inúmeras, mas quando a solução tem alguma complexidade, o problema é único: a impossibilidade de executar um reparo pleno em épocas de chuvas, principalmente porque o telhado fica úmido e escorregadio, oferecendo grande risco a quem se aventura caminhar sobre ele. A solução vem na forma de soluções emergenciais, que devem ser adotadas ao primeiro sinal de pinga-pinga.

Primeiro passo: identificar profissionais sérios e competentes para executar o serviço. No caso de não haver indicação de parentes ou amigos, é de bom tamanho solicitar ao pretenso contratado, no mínimo, três endereços e telefones de clientes recentes que utilizaram o serviço.

Ao solicitar referências, não se contente com números de telefones celulares, para evitar o “golpe do telhado”, em aplicação nos bairros de São Paulo onde ainda há várias construções antigas, como Ipiranga, Vila Madalena, Higienópolis e Perdizes. Os golpistas tocam a campainha, argumentam que observaram telhas soltas ou quebradas, e a partir de então desenvolvem uma farsa que leva o proprietário ao pagamento do sinal de um serviço que jamais será executado.

Segundo passo: solicitar o orçamento especificando qual é o problema e qual a solução a aplicar. Dois dias sem a ocorrência de chuvas não é tempo suficiente para permitir o início do trabalho, mas possibilita ao profissional, senão uma análise aprofundada, ao menos indicar qual a solução emergencial para minimizar o problema, até que passe a temporada das chuvas.

Na verdade, as ocorrências graves podem ser percebidas a partir do interior dos imóveis, pela observação do teto. Ao observá-lo, o bom profissional saberá se o teto está “selado” (encurvado), situação que, sendo de média ou grande proporção, obrigará a substituição de todo ou parte do madeiramento. Em casos como este, o aproveitamento de telhas será mínimo.

Nem sempre um grande volume de água escorrendo do teto significa que o telhado precisará ser substituído. Ocorrências como deslizamento de telhas e calhas entupidas, de fácil solução, podem provocar infiltrações tão importantes quanto outras, de maior complexidade.

Terceiro passo: sendo o problema de grande complexidade, impossível de sanar durante o período das chuvas, esclareça junto ao profissional a possibilidade de uma solução provisória. Importante: tenha em mente que com o telhado não se brinca. Se houver chance de solução provisória, esta deve ser adotada somente até cessar a ocorrência intermitente de chuvas. Se não houver tal possibilidade, confine os móveis em uma dependência onde não haja goteiras, ou recolha-os a um guarda-móveis, faça as malas e mude-se para um hotel.

Lembre-se: o provisório não pode ser estendido até a próxima temporada de chuvas, porque chegando a esse estágio o problema agravará, aumentando significativamente os riscos e os gastos.

Genericamente, os profissionais da área e os seguros residenciais entendem e praticam como providência emergencial colocar uma lona ou similar sobre o telhado. É quase uma “gambiarra”, mas preferível a não adotar providência alguma.

O seguro residencial básico gira em torno de R$ 260 a R$ 300 reais. Em situação emergencial dá direito somente à colocação da lona ou similar. Outros tipos de seguro, bem mais caros (podem chegar a R$ 1.600), cobrem toda e qualquer ocorrência, incluindo material e mão de obra.

Quarto passo: como segurança para ambas as partes, faça um contrato, simples e objetivo, com o profissional ou a empresa que executará a obra. O contrato deve identificar o profissional ou a empresa e seu responsável e relacionar: problemas; soluções; tipo dos materiais a utilizar; prazo de execução, forma de pagamento e períodos de desembolso. Tais períodos devem ser vinculados, inclusive, à execução das etapas.

Recomendável: solicitar ao responsável pela obra, previamente ao início, que fotografe (até mesmo utilizando o celular) todos os pontos de intervenção. Esta providência deve continuar à medida dos avanços do trabalho, até a conclusão. Porque subir no telhado não é para “leigos”, nada mais justo você saber exatamente o que foi executado.

Precauções
Não acione interruptores se a água está escorrendo por tomadas ou lustres, situação que apresenta grande risco, porque pode provocar curto circuito em toda a rede elétrica do imóvel. Este tipo de ocorrência exige prevenção imediata. Desligue a chave geral e chame o eletricista para isolar pontos de risco, até o problema ser solucionado.

Não suba no telhado, julgando que uma “simples” substituição de telhas resolverá o problema. Substituir em telhados não é nada simples para quem não tem prática de caminhar sobre telhados, o que é ainda mais perigoso quando as telhas estão molhadas. Esta tarefa é para profissionais experientes.

Providencie vistorias periódicas para o telhado. Remover ferrugem, folhas, lodo e consertar eventuais buracos nas calhas, bem como substituir telhas comprometidas não tem grande custo, quando o problema (infiltrações) causado por tais ocorrências ainda não se manifestou.